이번 글은 풍까네님이 올리셨습니다. 풍까네 님으로 말하자면 찌질넷 최강의 아스트랄 비젼의 소유자이십니다.
=============================================
부동산 정책의 성패여부가 부동산 소유자와 비소유자 소유자라 하더라도 우량지역 부동산 소유자인가 비우량지역 소유주자인가의 호불호에 따른다면 이에 대한 판단은 그야말로 정치판 처럼 세몰이 판단이 될 것이다.
또한 모든 사람이 같은 집을 가지고 있고 그 집들이 같은 프로테이지로 상승했다면 성패여부를 따질것도 없다. 아니 다소 성공으로 판정할 수도 있겠다. 왜냐하면 외국인이 한국에 집을 살때 더 비싼 돈을 내야하므로!
그러나 이미 한국에 부동산을 투자를 한 외국인이 매도를 치고 빠져나간다면 다소의 성공은 원위치되고 만다.
즉, 부동산 정책의 성패여부의 검증은 부동산 가격은 안정되어야하거나 상승되더라도 지역적 편차가 커서는 안된다는 전제에 따른 것이다.
가격의 안정은 부동산가의 인위적 억제를 의미하는 것이다라고 고정시켜서도 안된다. 가치가 저평가 된 부동산은 원래의 가치로 평가되고 가격이 반영돼야한다.
그럼 부동산의 가치는 언제나 옳바로 가격이 반영이 되는가이다. 유감스럽게 모든 문제는 가치와 가격 반영간에 괴리가 상존하기 때문에 벌어진다.
아파트의 가치와 가격이 일치되는 이상적 산술은 그 아파트를 매입하므로서 얻어지는 기대수익이다.
기본적인 기대수익은 임대료이다. 임대료를 금리로 대체하고 그 금리를 발생시키는 원금이 바로 아파트의 가치이자 가격이 돼야한다는 것이다. 예를 들어 아파트 한채에 보증금없이 월 임대료가 300만원이면 시중금리가 10% 일때 3억 남짖이 돼야한다. 그러나 아파트의 수명이 무한정으로 유지되는 것이 아니다. 감가상각이라는 것이있다. 현금을 가지고 있다면 감가상각이 없기 때문에 부동산 소유자는 그것을 보전하려 할 것이다. 아파트의 수명이 50년이라고 치고 건물과 땅값아 각각 반반이라면 50년 동안 3억에서 1억 5000천이 소실됨므로 1억 5000을 보전해야한다. 따라서 1억 5000으로 부터 생기는 금리를 무시한다면 3억에 1억 5000을 더해 4억 5천이 돼야한다.
그렇다면 여기서 실제와의 괴리는 무엇인가? 우선 현재의 건축비가 영향을 미칠 것이다. 왜냐하면 감가상각분 만큼 다시 보전하기 위해서는 1억5000 을 넘어 5000 이 추가 투입될 것이라고 예상된다면 5000이 추가되어 5억이 돼야한다. 나머지는 교통과 학군으로 인한 지역의 편의성으로 얻어지는 편의수익있다. 편의 수익에 따라 얼마의 웃돈을 더 줄것인가하는 프리미엄이 들어간다. 또한 과시욕 시현을 위한 프리미엄이 있다. 이것들은 매우 주관적인것이다. 단지 시장의 결정에 순응할 뿐이다. 이 외에 전체적인 미래의 자산상승률이 영향을 미친다. 주식으로 말하면 미래가치이다. 그건 순전히 예측이다.미래가치가 상승이라한다면 프리미엄을 더 얹어주어야한다.
그러나 시장의 가격 결정은 일부의 거래에 의해서 이루어진다. 거래규모가 적을 수록 왜곡의 편차는 커진다. 부동산은 특성상 유동성이 매우 떨어진다. 유동성 부족으로 인해 나타나는 현상은 오를 땐 급격히 오르고 떨어질 때는 급격히 떨어진다는 것이다. 그런데 집으로 대표되는 부동산의 특성은 하방경직성이란 특성이 있다. 그건 바로 두가지에 요인에 기인한다.
첫째는 주거의 속성 때문이다. 가격이 하락한다해도 그냥 살집으로 생각한다는 것이다. '부동산 가격하락 매기는 전무'라는 타이틀의 뉴스가 바로 이것을 의미한다. 두번째는 정부의 이율배반적 정책 때문이다. 대출완화로 위에 말한 여로 요인을 업고 부동산 가격이 급등해서 본질적 안정성이 깨졌다면 다시 그만큼의 대출규제를 실시해야한다. 그런데 그렇게 하지 못한다. 왜냐하면 버블의 붕괴로 빚어질 금단증상의 페해가 국가 경제 시스템 전반적으로 확산되기 때문이다. 그러니까 부동산 가격을 결정한 선도구룹이 취득한 가치와 가격상의 괴리이득이 사회전반에 전가된다는 이유 때문이다. 그리고 소유자들은 그들이 여전히 보유한 자산의 가격을 유지하기 위해 압력행사를 한다. 만일 현재 몇십억 짜리 아파트를 보유한 정책 결정자라 한다면 자신의 자산의 가격이 폭락하는 것을 결코 유쾌하게 생각지 않을 것이기 때문이다.
가격이 어마오마 하게 300% 오른 후 '부동산 정책 고강도!' 뉴스가 나오면 한달 후엔 '지난 한달간 아파트 2.5% 대폭락'이라는 뉴스가 진동한다. 그러면서 부동산 폭락의 폐해라는 분석이 여기저기 달리게 되고 결국 고강도 정책은 이미 모든 것을 예측해서 만든 저강도 정책에 불과했던 것이다.
그렇다면 부동산 정책은 매우 미래지향적이 되어야한다. 이미 상승된 부동산은 쉽게 바람을 뺄 수 없기 때문이다. 노무현 정권은 이런 미래지향적인 관점이 부족했던 것이다.
전세계적 저금리 현상, 게다가 아이엠에푸 사태이후 자산의 건전성과 워크아웃에 의한 유동성 증진으로 인해 선진국에 버금가는 저금리현상이 김대중 정권 말기부터 급속히 진행되었다. 당연히 시중의 자금은 부동산과 주식시장으로 몰리게 되어잇던 것이다. 은행들이 부정적 여론과 리스크 때문에 직접 부동산 투자에 뛰어드는 것은 곤란하다. 그러나 매우 훌륭한 방법이 잇다. 바로 부동산 대출에 의한 간접투자이다. 여론도 빗겨가고 담보에 의한 리스크도 줄이고 말이다. 이들이 바로 근원적 투기 세력인 것이다.
노무현 정부는 바로 이런 급속히 변화하는 저금리가 자극하는 근원적 투기세력을 바로 코 앞에 놓고서도 그것을 인식하지 못한 것이다. 그것을 예측햇다면 부동산 대출 한도를 과감히 줄였어야 한다.
그렇다면 현재의 가격을 유지하면 버블 소멸로 인한 폐해는 없을 것인가? 물론 전체적으론 없다! 그러나 부동산 참여자에 의한 버블 폐해는 부동산 비 참여자에게 고스란히 영향을 미친다. 그들은 상대적으로 버블만큼 가난해졌으므로!
이런면에서 부동산 안정이란 면에서 노무현 정권은 너무 무지하여 실패한 것이다.
대통령이 되게 똑똑하거나 그렇지 않으면 되게 똑똑한 주무 책임자들을 뽑아야한다.
왜 정치계는 이대풍을 발견하지 못하는가?--------------> 이건 좈흐다!
이 다음 대통령은 말똑똑이 보단 깊은 통찰력을 소유한 사람이 대통령이 돼야한다.
아니면 깊은 통찰력의 주무부서 책임자를 선택하고 부릴수 잇는 사람!
-----------------------------------------
indiabird :
늙다리 노총각의 의견으로는
신혼부부에게는 일억원을 하사하신다는 허경영본좌를 지지합니당~~ @@
풍까네 :
유시민보다 난게 뭡니까^^
indiabird :
멧돼지 사형??
불효자 사형 ^^
풍까네 :
휴! 허경영 안되겠다~~ 내가 불효자거든요...
니미럴리스트 :
불효자 사형이라는 공약을 처음 보았을때의 그 신선함과 충격이란... ㅎㅎ
풍까네 :
불효하는 거 사진 찍어서 협박하면 그거 사업전망이 꽤..
BlueMoon :
덜덜덜~~ 낼 부모님 모시고 맛난거 먹으러 가야겠네효...-_-;;;
풍까네 :
문님은 내가 믿습니다~~
BlueMoon :
캄사함味당.._(__)_
불륜대사 :
허경영 낙선 운동을 하는것이 싸게 먹힐것 같은~~
니미럴리스트 :
구케우언 전원구속!
풍까네 :
그건 마음에 쏙 드는군요~~^^
눌우시하르방 :
여.야 대권후보도 포함해서 모두 구속시키면 안될까효?
찿아보면 구속시킬 건덕지가 분명 있을낀데...
풍까네 :
이거.. 뭐...댓글들이 다 뽈차기 댓글들이군요.
indiabird :
헛헛헛 ^^
풍까네 :
왜 내가 글을 올리면 죄다 축구장이 되는 거죠..
그것도 동네 맨땅 축구장..^^
indiabird :
잔디구장보단 맨땅이 개인적으론 좋네요 ㅎㅎ
맨땅에 헤딩하는게 우리네 보통 찌질이 알바들의
특성 아니겠습니끼?
물론 가끔 귀족알바들도 있지만 ㅎㅎ
한RSS를 이용해서 보다 편리하게 알밥로그를 구독하세요.
댓글을 달아 주세요